Москвичи все чаще находят доступное жилье в Химках

Север Подмосковья традиционно считается вотчиной среднего класса. Здесь нет индустриальных зон, присущих пролетарскому юго-востоку, но и цены на жилье, к счастью, все-таки значительно отстают от Рублевки. Есть здесь свои фавориты и относительно проблемные области. При этом если коттеджные поселки выбирает для постоянного проживания достаточно состоятельная публика, то на города-спутники, как правило, обращают внимание москвичи, которым не хватает денег на квартиру в столице

Москвичи выбирают Север во многом благодаря экологии. Здесь - цепь водохранилищ на канале им. Москвы, так называемая «Большая Вода», больше половины территории занимают лесные массивы. Стоит отметить и развитую сеть объектов спортивной и развлекательной инфраструктуры – горнолыжных курортов, яхт-клубов.

При хорошей экологической ситуации север Подмосковья может похвастаться «стандартной» транспортной доступностью. Исключения в худшую сторону — Ленинградское и Ярославское направления. На Ленинградском направлении имеется высокий поток грузового транспорта, а Ярославское шоссе чересчур загружено даже по московским меркам. К обоим трассам прилегают урбанизированные территории, что не может не сказаться на пропускной способности «Ярославки» и «Ленинградки».

Прямо к МКАД на Севере примыкают Химки и Долгопрудный. В пределах 20 км от столицы расположились Мытищи, Королев, Ивантеевка, Юбилейный, Щелково. Чуть дальше — Фрязино, Сходня, Пушкино.

Москвичи в поисках эконом-класса
«Покупают жилье здесь и сами жители области, и москвичи, улучшающие свои жилищные условия. При этом доля последних в прошедшие два года сильно возросла. Такая динамика связана с сокращением доли жилья эконом-класса в столице», — считает Елена Комова, директор по маркетингу компании «МИЭЛЬ – Новостройки».

Укрупненно структуру покупателей можно представить следующим образом:
Москвичи – 50-60 %
Жители Королева и близлежащих населенных пунктов – 20- 25%
Жители других регионов РФ – 10-15%.

«В городах-спутниках, к каким и относится г. Мытищи, основную массу покупателей составляют москвичи, а меньшую - местные жители и жители регионов. Квартира в ближнем Подмосковье рассматривается как альтернатива московскому жилью», — уверен Сергей Лядов, руководитель PR-отдела компании «Сити-XXI век».

Однако среди реализуемых на сегодня новостроек преобладают монолитно-кирпичные дома (примерно 70%). Панель составляет оставшиеся 30%. Любопытно, что класс зданий меняется по мере удаления от Москвы, — на границе со столицей располагается наиболее качественное жилье, а типовые панельные новостройки расположены в Мытищах вдоль Ярославского шоссе.

На монолитные дома в городах ближнего Подмосковья имеется устойчивый спрос. Квартиры в них имеют более высокие потребительские характеристики: широкий ассортимент, возможность перепланировки, высокие потолки, наличие подземного паркинга и другие преимущества. Кроме того, в условиях высоко возросшей стоимости земли и цен на недвижимость, строительство панельных домов (жилье эконом класса) перемещается в среднее и дальнее Подмосковье.

Хотя север Подмосковья рассматривают как более дешевую альтернативу Москве, цены здесь гораздо выше среднего показателя. Наши эксперты определили, что средняя удельная цена предложения в ближайшем Подмосковье на май 2008 составила $ 2690 за кв. м.

Самые дорогие города этого направления - Химки ($3700) за кв.м. и Мытищи – ($3350 -3450 за кв.м).

Пока, как отмечают эксперты, спрос значительно превышает предложение. Причем, основными покупателями, еще раз подчеркивают эксперты, выступают москвичи, желающие улучшить жилищные условия, но слишком стесненные в средствах, чтобы приобрести сопоставимые квартиры в черте города.

Инфраструктура: Север застроят бизнес-центрами
Будущее севера Подмосковья связывают с развитием инфраструктуры, в первую очередь за счет крупных проектов коммерческой недвижимости, которые позволят генерировать рабочие места прямо в регионе. Уже сегодня здесь заявлено значительное количество бизнес-центров и технопарков. Один из самых ярких проектов - бизнес-парк «Химки».

«Откроются новые терминалы аэропорта Шереметьево и Северное направление будет ассоциироваться с «въездными» воротами в столицу. А смещение строительства объектов коммерческой недвижимости в область, создает благоприятные условия для образования за пределами МКАД целых деловых центров. Таким образом, северные подмосковные города весьма перспективны. Стоит также заметить, что постепенно граница между столицей и ее окружением размывается», — говорит Елена Комова («Миэль»).

Что предлагают города
Сегодня, по словам экспертов, Химки — один из несомненных фаворитов в битве за покупателей. Главные плюсы города — развитая инфраструктура и высокие темпы жилищного строительства. При этом, как правило, речь идет о проектах комплексной застройки, обеспеченных необходимым количеством инфраструктуры. Например, новый микрорайон «Юбилейный», с объемом жилой застройки более 200 тыс. кв.м. будет включать в себя образовательные учреждения, торговый центр и прочие социально-значимые объекты. Эксперты отмечают, что жильцы комфортно будут чувствовать себя не только в доме, но и в микрорайоне. Поэтому на жилые комплексы отмечается высокий спрос.

Стоит отметить и жилой комплекс бизнес-класса «Ира» в Химках, строительство которого осуществляет греческий концерн «МИХАНИКИ».

Схожие комплексные проекты можно найти и в Долгопрудном. Например, микрорайон «Центральный», расположенный в зеленом уголке города в 15-20 минутах езды на север от столицы. Проектом предусмотрена застройка территории порядка 30 Га с возведением инфраструктурных объектов: школ, детских садов, торгово-развлекательных центров, спорткомплексов, поликлиники, стадиона, подземных гаражей.

В Мытищах также отличительной особенностью строительства стала комплексная застройка территорий, - отмечает Сергей Лядов, там также. Хотя город пользуется спросом у покупателей, как отмечают эксперты, здесь еще остается довольно много неиспользованных земельных резервов.

Можно выделить масштабный проект ГК ПИК – застройку жилого района «Ярославский» площадью более 1 млн. кв.м, где будет возведено 50 многоэтажных жилых домов, 13 зданий коммерческого назначения, 5 школ, 7 детских садов, 2 поликлиники и 17 470 парковочных мест. Предполагается, что строительство закончится в 2013 году. Район рассчитан примерно на 50 000 жителей.

Из проектов поменьше можно вспомнить жилой комплекс «Бриз» в13-м мкр., на ул. Летной. «Бриз» находится на берегу Яузы, в экологически благоприятной зоне, и представляет собой самостоятельный жилой центр с полноценной инфраструктурой.

Рядом с Ядреевскими прудами возводится жилой комплекс Ядреевский, состоящий из 14- и 16-этажных монолитно-кирпичных домов. Первые этажи домов займут предприятия инфраструктуры. Предусмотрены закрытые парковки. На улице Воровского, недалеко от железнодорожной станции Мытищи, достраивается жилой комплекс «Планета». Три его монолитных корпуса («Европа», «Америка» и «Австралия») уже имеют вполне законченный вид: стены оштукатурены, лоджии остеклены. Жилой комплекс будет оснащен современным собственным гаражом.

Загородка: престиж стал меньше волновать
Загородная недвижимость Севера – отдельная тема. Эксперты говорят, что северные коттеджи пользуются большим спросом. Как отметила Татьяна Сташкевич, руководитель департамента загородной недвижимости корпорации «Рескор», невостребованного жилья в Ближнем Подмосковье нет – все находит своего покупателя.

«По уровню цен и престижности север пока явно уступает не только Рублево-Успенскому шоссе, но и Новой Риге и направлениям, идущим на юго-запад – Киевскому, Калужскому. Но соображения престижа вообще влияют на рынок все меньше: раньше было много людей, которым просто неудобно жить где-то, кроме Рублевки. Сейчас же покупатели больше оценивают место своей будущей жизни с точки зрения удобств – насколько, например, удобно будет добираться до офиса? Есть и такие, кто стремится купить недвижимость там именно из-за возможности заниматься водными видами спорта и горными лыжами. Но таких не сказать, чтобы большинство», — считает она.

На севере ближе всего к городу расположена большая вода. Самое ближнее из подходящих к Москве с севера водохранилищ – Пироговское – находится всего в 12 км от МКАД. Значительно ближе, чем, скажем, водохранилища к западу (Рузское, Можайское).

«Конечно, большая вода – это не только плюсы. По климату мы, мягко скажем, не Канары – купаться можно от силы пару месяцев в году (да и то тут зависишь от погоды), а на зиму водная гладь превращается в пустую ледяную «поляну», по которой гуляют ветры. Но все равно, вода очаровывает, и многие покупатели недвижимости готовы мириться с недостатками, лишь бы жить в таких красивых местах», — говорит Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город».

Кроме этого, Север обладает особой притягательностью для любителей горнолыжного спорта. «Клуб Леонида Тягачева», Сорочаны – эти места сегодня уже не нуждаются в представлении.

«Цены – до $50 тысяч за сотку, если участок возле воды, и при этом нет никаких юридических сложностей. Конечно, это не уровень Рублевки, но и назвать эти цены низкими язык не поворачивается», — уверена Валерия Родионова.

Сегодня, на севере Подмосковья в стадии активных продаж находится более 80 поселков, из которых основную массу предложения составляют проекты бизнес-класса (65%). Поселки премиум-класса представлены в основном на Дмитровском направлении, но также есть несколько проектов на Осташковском («курорт Пирогово», «Клуб Раздолье») и на Ярославском шоссе («Пестовская гавань»). Среди элитных поселков на Дмитровском шоссе можно отметить проекты «Пестово» на удаленности 22 км от МКАД, «Лазурный берег» (25 км от МКАД) и поселок «Монаково» (27 км от МКАД). Можно отметить поселок «Новые вешки» на Алтуфьевском шоссе, где также представлены объекты премиум-класса.

«Основная масса поселков эконом-класса на северных направлениях располагается на удаленности более 40 км от МКАД, однако, на Ленинградском направлении также имеются предложения в поселках эконом-класса на меньшей удаленности от Москвы», — делится сведениями Мария Литенецкая (Blackwood).

По данным Blackwood, средние цены кв. метра в коттеджных поселках по Дмитровскому направлению - $ 3050, Ярославскому – $2360, Осташковскому – $3020.

Инфраструктура здесь достаточно стандартна для среднего Подмосковья. Понятно, что поселки категории бизнес-класс и выше предлагают жителям по крайней мере необходимый минимум сервиса, то тем, кто ищет более дешевые предложения следует внимательно подходит к выбору жилья. Как и на всех прочих направлениях, социальное окружение даже на первых тридцати километрах от Москвы может значительно различаться. Есть стародачные места (особенно ближе к востоку – Болшево и т.п.), есть новые коттеджные поселки, есть и откровенные деревни.