Пострадавшие от красоты: что делать дольщикам Urban Group

Крах компании Urban Group, случившийся нынешней весной, ошеломил рынок недвижимости. Компания, строившая самые стильные жилые комплексы в ближнем Подмосковье, оказалась не в состоянии выполнить обязательства перед огромным количеством покупателей. «Мы хотели жить в красоте!» – гласил транспарант, вывешенный дольщиками Urban Group на одной из своих акций. Не сбылось.

А ведь компания в свое время предложила рынку нечто совершенно новое. Причудливая, в меру эклектичная архитектура Максима Атаянца с обилием деталей и цитатами различных стилей и эпох, соразмерные человеку объемы, ощущение камерности, романтичные каналы, мосты и набережные, разнообразие нестандартных форматов квартир, плюс школы, садики и прочая инфраструктура в шаге от дома – это действительно было похоже на сказку.

Компания старалась создавать комфортное жилье для среднего класса в массовом сегменте по доступным ценам, причем эти дома и квартиры по многим характеристикам соответствовали более высокому классу. Менеджеры и бизнесмены, юристы и журналисты, представители творческой интеллигенции могли себе позволить квартиру «от Урбана». Наскребя по сусекам миллион с небольшим рублей и прибавив к нему ипотечный кредит, можно было купить, например, симпатичную двухкомнатную квартиру на начальной стадии в первой очереди «Солнечной системы» в Химках примерно за 3,5 миллиона рублей. И люди не боялись покупать у «Урбан Групп», компания уже «показала класс», построив в Химках поселок таунхаусов «Ивакино-Покровское», ЖК «Новосходненский», «Город набережных», в Красногорске - «Опалиху О2».

Что и почему пошло не так

Но потом будто что-то заклинило или перекосило. На форумах жильцы стали жаловаться на неважное качество строительства и дешевые материалы, увольнялись ведущие сотрудники, по рынку поползли нехорошие слухи. И вдруг «бомбануло» – Сбербанк отказал клиентам Urban Group в ипотеке, Росреестр заблокировал регистрацию договоров долевого участия. Компания, отрезанная от финансирования, понеслась под откос, а ее владелец Александр Долгин и бывший генеральный директор Андрей Пучков уехали за границу.

На сегодня арбитражным судом Московской области признано банкротами пять дочек Urban Group: ООО «Ваш город» (застройщик ЖК «Видный город»), ООО «Экоквартал» (ЖК «Митино О2»), ООО «Ивастрой» (ЖК «Лайково»), АО «Континент Проект» (ЖК «Солнечная система») и ООО «Хайгейт» (ЖК «Опалиха О3» и ЖК «Лесобережный»), возбуждено пока одно уголовное дело. Единый институт развития в жилищной сфере «Дом.рф» (бывшее АИЖК) – государственная структура, которая разруливает всю эту ситуацию, обнародовала аудиторский отчет, где компании предъявляется ряд претензий. Аудиторы обнаружили признаки нецелевого расходования средств дольщиков, завышение стоимости работ, оплату фиктивных услуг. Покупатели, говорится в отчете, вводились в заблуждение – в рекламных материалах обещалась la dolce vita, но на деле проекты выглядели бы куда аскетичнее. В документации застройщика почти венецианские каналы оборачивались канавами, исчезали мосты, арки, ротонды, зато вырастали дополнительные этажи… Владельцев компании заподозрили и в выводе средств – в частности, об этом на одном из судебных заседаний заявил представитель Фонда защиты прав граждан, сославшись на данные проверки Главгосстройнадзора.

С некоторыми из претензий не поспоришь, а иные выглядят раздутыми. Например, аудиторы в упрек компании ставят перенаправление денежных потоков с одного объекта на другой. Однако еще недавно такое управление деньгами компании было в обычной практике рынка недвижимости (да и любого бизнеса в принципе) – фирмы «подбрасывали» денег тому объекту, который больше в данный момент в них нуждался, чтобы подбодрить стройку и повысить продажи. Прямой запрет на это был введен совсем недавно – июльскими поправками в 214-й закон. (См. «Что именно изменится на рынке новостроек 1 июля».)

Вряд ли компания собиралась специально обманывать своих покупателей, и, если отбросить конспирологические версии (война акционеров и менеджмента, заказ конкурентов, злобное стремление «кровавого режима» задушить бизнес), можно обнаружить несколько трагически сошедшихся факторов и массу непростительных управленческих ошибок.

О них неоднократно писали СМИ (см. Forbes от 23.05.2018; РБК от 5.06.2018; «Коммерсантъ» от 6.07.2018):

- в компании явно переоценили свои возможности и попытались перенести удачный опыт строительства камерных и сравнительно небольших жилых комплексов на объекты-гиганты «Лайково» (его Urban Group собралась достраивать за СУ-155) и «Лесобережный». Компанию в буквальном смысле погубила красота, которую она стремилась «нести в массы», не думая о том, что затраты в этом случае растут, как снежный ком. Иными словами – попыталась ручной труд поставить на конвейер;

- понадеялись на рост цен на рынке, которого не произошло. С 2014 года цены в Московской области где-то стабилизировались, а где-то снижались на фоне конкуренции с Москвой, в которой на рынок вышел приличный объем недорогого жилья;

- замахнувшись на «Лайково» и «Лесобережный», компания была вынуждена резко наращивать объемы строительства и обороты денежных средств и, соответственно, – значительно увеличить число сотрудников, в том числе менеджмента. Но компанией продолжали руководить «по старинке» – ее система управления и контроля осталась прежней, неготовой для взрывного роста. Поэтому в Урбан Групп нередко принимались неэффективные, ошибочные решения, допускались злоупотребления;

- вовремя не приняли антикризисные меры, а когда спохватились, было поздно.

Помочь пообещало государство

Но открутить назад уже не получится. Сейчас у компании около 14 тысяч дольщиков, достроить предстоит в общей сложности 68 жилых домов плюс объекты инфраструктуры. Все обязательства берет на себя государство: правительство РФ утвердило план мероприятий («дорожную карту») по восстановлению прав дольщиков, назначен ответственный – «Дом.рф», привлечен банк «Российский капитал» (финансирующий стройки СУ-155).

Источники финансирования и суммы на первое время определены – это 3 млрд из бюджета Московской области, 3 млрд из Резервного фонда РФ, кроме того, министр финансов Антон Силуанов пообещал выделить из федерального бюджета РФ еще 7,8 млрд рублей, а губернатор Подмосковья Андрей Воробьев озвучил цифру в 20 млрд., причем большая часть этих средств предназначена для строительства инфраструктурных объектов.

Общий объем средств, который необходим для достройки по расчетам аудиторов, - около 56-57 млрд, хотя есть и другие оценки. Например, Андрей Воробьев называл «Российской газете» цифру в 25 млрд рублей.

Сложности с компенсациями

Главная проблема на сегодня – как помочь дольщикам. Сейчас их регистрируют в реестре требований о передаче жилых помещений, для них открыта программа рефинансирования ипотеки, ставки там начинаются от 8,75% годовых.

С трудностями сегодня сталкиваются хозяева нежилых помещений – кладовок и машино-мест: если человек не зарегистрировал права собственности (а это возможно только в сданных домах), то при банкротстве их забирают в конкурсную массу. Тут не обойтись без судов, хотя если будут приняты поправки в закон о банкротстве, то можно будет включить свои претензии всё в тот же реестр требований жилых помещений. Но пока эта идея только обсуждается. (См. «Как дольщику нежилой недвижимости защищать себя при банкротстве застройщика».)

Ну, а что делать покупателям квартир: забирать деньги из проекта или ждать, когда жилой комплекс будет достроен? По сложившейся практике, дольщики предпочитают настаивать на достройке дома, потому что получение компенсаций – это длинная и мучительная процедура, как правило, связанная с денежными потерями и часто – с судами. С 2014 года, когда застройщиков обязали страховать гражданскую ответственность, получение денег по страховке в лучшем случае носило единичный характер, а чиновники откровенно заявляли о том, что система страхования в строительстве просто не работает.

Дольщики, которые расторгают договоры долевого участия в соответствии с 214-м законом (до 2014-го ДДУ заключались без страховки), потом в судах выбивают из застройщика проценты за пользование их деньгами (помимо стоимости квартиры). Если же компания – банкрот, то дольщики вряд ли что-то получат – у банкротов просто нет денег. Что же касается ипотечных заемщиков, а их среди покупателей «Урбан Групп» примерно 70%, то они, прежде чем требовать компенсацию, должны будут погасить кредит перед банком – и тело кредита, и проценты, и только потом добиваться возврата денежных средств.

Можно, конечно, нанять зубастых юристов, которые, бог даст, выгрызут деньги (в том числе и себе на гонорар), но надо сто раз подумать, прежде чем решиться идти в бой за компенсацией.

Что же касается непосредственно дольщиков «Урбан Групп», то основной массе покупателей вряд ли стоит суетиться и добиваться компенсации – лучше все-таки дождаться квартир. И тому есть несколько весомых причин:

- большинство объектов (37 домов) государство обещает достроить до лета 2020 года. Из них 12 домов будет построено в 2018-м и 2019 годах. Самые проблемные жилые комплексы – «Лайково» и «Лесобережный» (29 домов) обещают дожать в 2021 году, на этот срок отнесены еще два дома «Солнечной Системы». Конечно, надо понимать, что, по выражению Андрея Воробьева, «сроки могут поплыть», тем не менее это будет в обозримом будущем. Есть смысл стиснуть зубы;

- если представить, что все-таки удалось получить компенсацию (допустим, помогло государство), – ее суммы вряд ли хватит, чтобы купить качественное готовое жилье, сопоставимое по числу комнат и другим характеристикам c «урбановским» – только строящееся. И даже в этом случае придется добавлять деньги. Причем ипотечникам придется труднее всего, ведь они уже потратились, заплатив банку «безвозвратные» проценты. То есть они могут потерять вплоть до миллиона на процентах, а потом еще и доплачивать новому застройщику сопоставимую сумму. (Подробнее об этом чуть позже). А при нынешней конъюнктуре рынка, ужесточении требований к застройщикам возрастает угроза разорений и банкротств небольших строительных фирм и компаний, не имеющих административного ресурса. Значит, есть опасность снова купить жилье, которое рискует оказаться недостроенным. И что получится – «здравствуйте, грабли, это снова мы»? Но даже если все пройдет благополучно, строительный цикл занимает не менее двух лет. Так какая разница, где ждать окончания строительства, зачем тратить нервы, время и деньги?

Проекты, расположенные поблизости от недостроенных ЖК Urban Group

Впрочем, в любом случае выбор за дольщиками. Недалеко от «урбановских» строек есть проекты-конкуренты, которые в чем-то им уступают, а в чем-то превосходят.

Возьмем ЖК «Видный город» в 6,5 км от МКАД по Симферопольскому и Расторгуевскому шоссе, на окраине города Видное. Он удобно расположен для автомобилистов, но своим ходом до него добираться проблематично – от железнодорожной станции Расторгуево 5 км. Окружение приятное – лес, коттеджи и дачи, но окружающая инфраструктура слабенькая. Подходящую по цене и числу комнат квартиру можно приобрести в строящихся домах в ЖК «Государев Дом», который находится практически рядом, или в ЖК «Пригород Лесное» в районе деревни Мисайлово, почти в 7 км от МКАД (Каширское шоссе). Но ЖК «Государев Дом» состоит из панельных домов (в ЖК «Видный город» - монолитные). А рядом с ЖК «Пригород Лесное» нет железнодорожной станции. ЖК «Восточное Бутово» по расположению сопоставим с «Видным городом», а ЖК «Зеленые Аллеи» даже выигрывает (рядом железнодорожная станция Расторгуево, в окружении развитой инфраструктуры), но там квартиры ощутимо дороже из-за того, что у них больше площадь при такой же комнатности. Покупателю придется доплатить 0,4-1,0 млн руб. за подходящий вариант в строящихся или почти построенных домах в этих комплексах.

ЖК «Митино О2» находится в 14 км от МКАД по Пятницкому шоссе у деревни Сабурово. Ближайшая станция метро «Пятницкое шоссе», до нее надо ехать маршруткой или автобусом примерно 30 мин. Здесь наиболее приемлемый вариант для «размена» – среднеэтажный ЖК «Красногорский» – в поселке Нахабино, в 16 км от МКАД, до железнодорожной станции Нахабино – 1,8 км. Остальные жилые комплексы поблизости существенно дороже.

ЖК «Солнечная система» расположен в Химках, он считался одним из лучших проектов компании, поскольку были намерения построить ТПУ «Химки» в нескольких минутах ходьбы. Однако эти планы не сбылись, ЖК оказался отрезанным от развитых районов города Ленинградским шоссе и железной дорогой, железнодорожная станция Химки – в четырех километрах. По соседству с ним расположен ЖК «Две столицы», и по своим параметрам он наиболее близок к «Солнечной системе». Однако если покупатель «Солнечной системы» захочет купить квартиру в «Двух столицах», за сравнимый бюджет он сможет позволить себе строящееся жилье, а за готовое или почти готовое ему придется доплатить примерно 0,5-1,0 млн рублей. Все остальные проекты в Химках еще дороже.

Впрочем, справедливости ради можно сказать – есть среди дольщиков те, кому теоретически и стоило бы задуматься о возврате денег. Если бы в нашей стране это было легко и без потерь сделать, то можно было бы рекомендовать получить компенсации дольщикам ЖК «Опалиха О3», которые не брали ипотеку. ЖК «Опалиха О3» расположен на окраине Красногорска, в 12 км от МКАД по Волоколамскому шоссе, по соседству лес, коттеджные поселки, пешком можно дойти до железнодорожной станции «Опалиха». Так как «Опалиха О3» в 2015-2016 гг. продавалась процентов на 15 выше текущего рыночного уровня цен, то, в принципе, если вернуть деньги, можно купить аналогичную или даже бОльшую квартиру в ЖК «Изумрудные холмы» и уже упомянутом ЖК «Красногорский». ЖК «Изумрудные холмы» удачно расположен – в 9,5 км по Волоколамскому шоссе на окраине Красногорска, у леса, рядом развитые районы «Чернево» и «Столичный». Железнодорожная станция «Опалиха» – в трех километрах.

Аналогичный вариант подошел бы и покупателям в ЖК «Лайково» (Одинцовский район), но опять-таки не всем, а тем, кто не брал ипотечный кредит. Тут надо иметь в виду, что изначально власти не хотели достраивать «Лайково» и «Лесобережный» (Красногорск) и пообещали заплатить компенсации. Но потом (перед выборами) передумали и объявили о достройке примерно к лету 2021 году. Накинем годик – наверняка же будут задержки. То есть через три-четыре года у людей есть шанс получить свои квартиры. Правда, вырисовывается проблема с инфраструктурой – пока непонятно, удастся ли ее построить в соответствии с проектом, как обещал застройщик. А он обещал, что «Лайково» будет самодостаточным городом. В противном случае проект окажется явно не столь привлекательным, как в рекламных буклетах. Если покупателям удастся забрать деньги из проекта, то им стоило бы обратить внимание на ЖК «Одинцово-1» и ЖК «Ильинские луга», где они смогут приобрести квартиру такой же комнатности в строящихся домах. Но вот готовая или почти готовая недвижимость там стоит дороже, придется доплачивать 0,4-1,0 млн руб. или жертвовать комнатой. Еще один проект «на замену» – ЖК «Сколковский». В нем сопоставимы по цене с «лайковскими» только большие квартиры – 3-4-комнатные – в строящихся домах. Самый ходовой товар – 1- и 2-комнатные – дороже.

Что касается ЖК «Лесобережный», то он находится в 10 км от МКАД в Красногорске, в микрорайоне Опалиха. До железнодорожной станции Аникеевка можно дойти пешком за полчаса. Природа приятная – кругом лес, недалеко пруд и река Липка. Покупатели, не обремененные ипотекой, могут обратить внимание на ЖК «Красногорский». Им можно будет поменять однокомнатную квартиру на аналогичную и в строящихся, и в готовых домах и даже попытаться дотянуть до двухкомнатной. Двухкомнатная легко меняется на такую же квартиру в строящемся доме, с небольшой доплатой – в готовом. С трехкомнатной и в строящихся, и в готовых домах в «Красногорском» тоже проблем не возникнет. Другой подходящий для «размена» комплекс – «Изумрудные холмы». Здесь спокойно можно взять однокомнатную квартиру и строящуюся, и готовую. А вот на двушку денег не хватит – двухкомнатные там больше по площади, чем в «Лесобережном». За трешку придется доплачивать от 0,3 до 0,9 млн рублей, зато получить квартиру на 10-15 метров больше.

Резюме

Таким образом, дольщикам проектов, находящихся в высокой стадии готовности, нет смысла добиваться компенсаций, так как купить квартиру аналогичного качества без серьезной доплаты все равно не получится. А вот из проектов, где еще практически ничего нет, - «Лайково» и «Лесобережного» - деньги целесообразно забрать, особенно тем, у кого нет ипотеки. Все равно эти проекты вряд ли будут реализованы в полном объеме, а жить в отдельно стоящих домах в поле, с ущербной инфраструктурой, мало кому понравится. Но сначала надо дождаться решения государства: возможно, власти откажутся от достройки «Лайково» и «Лесобережного» и просто вернут дольщикам деньги. И это, кстати, будет правильно.